Il est important d’avoir les documents requis à plusieurs moments clés lors d’une transaction immobilière. Ces documents sont nécessaires lors de la mise en vente du bien immobilier et pour la signature du compromis de vente. La composition du dossier dépend du type de bien en question, qui peut être une maison individuelle, une propriété en copropriété ou un terrain à construire. Certains documents sont requis pour toutes les ventes, tandis que d’autres sont spécifiques au type de bien vendu.
Les documents standards pour toutes les ventes
Documents liés aux vendeurs
Les documents requis pour la vente d’un bien immobilier varient en fonction de la personne qui vend le bien. Pour un particulier, les documents obligatoires comprennent une pièce d’identité telle qu’une carte d’identité ou un passeport, une copie du contrat de mariage en cas de mariage, un certificat de PACS si passé, un jugement de divorce en cas de divorce, et une copie du livret de famille. Pour une société, des documents supplémentaires sont nécessaires, notamment un KBIS de moins de 3 mois, une copie certifiée conforme de la délibération de l’assemblée générale autorisant la vente du bien, une copie de l’état civil du représentant de la société et les statuts de la société.
Documents liés au bien immobilier
Le vendeur d’un bien immobilier est tenu de fournir à l’acheteur un ensemble de documents détaillant les caractéristiques du bien en question. Ce devoir d’information et de transparence comprend la fourniture de :
- L’acte notarié ou une attestation de propriété certifiée par le notaire, qui décrit le nom du vendeur, l’adresse du bien, sa désignation, sa superficie et ses spécificités ;
- La Taxe Foncière, qui informe l’acheteur des taxes annuelles à provisionner ;
- Les documents relatifs aux travaux effectués, tels que le permis de construire et la déclaration d’achèvement pour une rénovation ou une extension nécessitant une demande à la mairie.
De plus, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est un élément indispensable pour la signature de l’avant-contrat, il regroupe l’ensemble des diagnostics nécessaires pour connaître l’état du bien. Il peut inclure :
- Un Diagnostic de Performance Énergétique ;
- Un rapport sur l’état du bâtiment (y compris la présence de termites) ;
- Les rapports sur les installations électriques et gazières ;
- Un constat de risques d’exposition au plomb (CREP) ;
- Un rapport de mission de repérage de l’amiante ;
- L’Etat des Risques et Pollution.
Pour un bien en copropriété, un diagnostic de superficie conforme à la loi Carrez est également nécessaire. Un rapport de mission de repérage de l’amiante, ainsi que l’Etat des Risques et Pollution.
Les documents nécessaires pour vendre un bien en copropriété
Vendre un lot en copropriété nécessite la fourniture de plus d’informations par le vendeur. Le lot faisant partie d’un ensemble de logements, il est régi par des obligations et des droits définis dans des documents officiels.
Le syndicat, professionnel ou bénévole, doit fournir les documents suivants :
- Le Règlement de Copropriété : Il rassemble les obligations et les devoirs de chaque copropriétaire ;
- Etat Descriptif de Division (EDD) : réalisé par un géomètre expert, l’EDD définit la mesure, l’emplacement et le devis-part de chaque lot, les informations qui déterminent les responsabilités du propriétaire pour les travaux votés en Assemblée Générale ;
- Les trois dernières années d’Assemblée Générale : les comptes rendus permettent de connaître l’état de la copropriété et les projets de travaux ;
- Le Carnet d’Entretien qui rassemble les contrats d’entretien, d’électricité et de gardiennage de la copropriété, et permet aux propriétaires de remettre en cause les professionnels désignés lors des assemblées générales ou du conseil syndical ;
- L’attestation d’immatriculation de la copropriété : un document qui enregistre la copropriété sur un registre national afin de contrôler les dysfonctionnements potentiels ;
- Le pré-état daté : ce document, non obligatoire, mais souvent requis par les notaires, établi par le syndic et à la charge du vendeur, indique les dépenses et les crédits de la copropriété, les charges privatives sur les lots N+1 et N +2 et les informations sur les documents de copropriété précédents. Il inclut également le certificat de l’article 20 II, qui prévoyaient que l’acquéreur n’est pas déjà propriétaire de plusieurs lots dans la même copropriété, et précise s’il est à jour de ses charges ;
- Les trois derniers relevés de charges : ils donnent une idée du coût des lots pour l’acquéreur.
Les documents nécessaires pour la vente d’un terrain
Lorsque la vente concerne un terrain, d’autres pièces sont requises pour compléter le contrat préliminaire. Cependant, il est nécessaire de différencier entre deux types de terrains : les terrains destinés à la construction et ceux qui se trouvent dans un lotissement.
Terrain à bâtir
Lors de l’achat d’un terrain à bâtir, il est important d’être bien éveillé afin d’éviter les mauvaises surprises. Le vendeur doit fournir un certificat d’arpentage défini les limites de propriété, un descriptif du terrain par un géomètre expert et un certificat de bornage sur demande, l’Etat des Risques et Pollutions pour évaluer les risques environnementaux, un certificat d’urbanisme opérationnel pour informer de la présence de réseaux et voiries, et la Taxe Foncière pour connaître le coût annuel supplémentaire.
Terrain situé dans un lotissement
Lorsque le terrain se trouve dans un lotissement, la construction va devoir suivre un certain nombre de réglementation plus stricte et devoir se conformer à un cahier des charges rigoureux. Pour cela, le vendeur se doit de fournir le règlement du lotissement, qui est rédigé par le lotisseur et fournit aussi des restrictions supplémentaires à celles de la législation en vigueur en ce qui concerne l’emplacement, la destination, l’architecture et l’aménagement des bâtiments. Le cahier des charges, également rédigé par le lotisseur, définit les devoirs et obligations de chacun en ce qui concerne la vie collective dans le lotissement.
Enfin, pour les travaux de raccordement et de voirie prévus après la vente, une garantie d’achèvement est demandée, soit sous forme de blocage sur un compte séquestre chez le notaire, soit au montant du coût des travaux.
